从不确定中找确定：包头学区房。你会买学区房吗？

青山鹿民

不知道有多少人看过2015年的一部电视剧《虎妈猫爸》，虎妈为了女儿茜茜能上重点小学，付出家里所有的积蓄，卖了现有住房，搬入每平米9万元的破旧学区房。为此，全家人过上了拮据的日子。剧情里说的是以北京为生活背景的故事，故事是编的，折射的是现实，不可尽信，也不可不信。学区房是整个社会的产物，事关孩子未来和家庭资产，成千上万的家庭为此忐忑不安，包头的家庭也不例外。

1.   学区房的光


学区房的诉求链是这样的：家长买高价学区房、孩子获得优质学位、孩子接受优质教育、孩子进入重点高中、孩子考上理想大学、孩子进入高阶城市社会、孩子找到好工作、孩子拿高薪、孩子获得社会地位……


对比北上深的家长，包头家长的渴望更强烈：我们的孩子需要走出去！改变命运，走出去的第一路径就是考学，就像虎妈说的：人生的第一步不能走错，第一步走错，步步错。包头家长通过学区房来提高孩子顺利走上社会的确定性。


最近看到一份指数报告：

一份报告说明不了什么问题，事实往往很扎心，送孩子去好学校，成功概率确实高一些，摆在包头家长面前的选择确实不多！学区房就好像是乌云密布的天空中照下来一道窄光……


2.学区房的投资价值


买学区房就是投资人，最好的投资就是人，这真是一句正确的废话。那么，学区房的另一端，资产价值回报如何呢？

以2020年12月的房价为基础对比，包头二手房的房价在过去五年里上涨15.6%。以昆区青年路十一号街坊（钢三小、三十五中双学区）为例，2015年房价为9000-11000元/平米，现价为13000元/平米---15000元/平米左右，五年的投资回报率在45%左右；以昆区青年路十号街坊（团四小，三十五中）为例，2018年的价格为8000—10000元/平米，2021年目前市场价11000元/平米--13000元/平米左右，三年投资回报率在30%--38%左右（因房屋面积影响单价，此处提供价格范围，实际成交价可能有出入）。从过去五年看，包头学区房的涨幅远超过二手房涨幅，甚至超过新房涨幅。注意：市场情绪可能会导致房价差异较大；此处不做投资参考，买房投资有风险；

图片取自贝壳网（2021年4月10日）


3.学区房要凉凉？


为了抑制过快上涨的学区房价格，为了进一步推进教育公平，促进不同区的教育均衡。北京市教委：从2017年发布学区房“多校划片”政策：海淀区自2019年1月1日起，将实施多校划片。其他各区也出台相应入学办法；上海市教委：今年3月16日，公布了《上海市高中阶段学校招生录取改革实施办法》，《办法》提出了“名额分配”的落地细则。（所谓“名额分配”，就是优质高中在每年的计划招生名额中，划出一部分名额，按一定比例以指标分配的形式，直接分配至各对应的初中学校。）


其实不仅只有北京、上海推出了学区房新政，教育部还“钦点”了24个城市的名，要求这些城市所有县市区100%的公办小学、90%的公办初中要实现划片入学。这24个城市分别是：北京、天津、上海、重庆、沈阳、大连、长春、哈尔滨、南京、杭州、宁波、厦门、济南、青岛、武汉、广州、深圳、成都、西安、福州、南昌、郑州、长沙、贵阳。（内蒙古没有城市入列）


办法发布的当时，北京和上海学区房的房价都应声下跌，学区房真的要凉了么？包头的学区房要跟进吗？


看看北京、上海以及被点名的24个城市（人口都在500万以上），学区房新政的推行跟城市教育资源获取难易程度有关，越是教育资源竞争激烈的城市新政推出的速度越快。城市竞争力越强，人口规模越大，获取优质教育资源的门槛越高。


目前，包头推行的还是单校划片方式为主。多校划片只是招生划片办法中的一种，在适当的时候会采用多片划分的方式。


什么是适当的时候？


片区内升学人数满足不了片区内学校招生人数时，需要从片区周边扩招；


片区内升学人数远远超过片区内学校招生人数时，需要采用多片划分的方式疏解；

2020年招生指导意见部分截图


近几年，包头市政府、教育局已经做了大量工作：教育资源平衡，新建社区学校覆盖，名校分校建设加快……眼下，缺的不是学校，而是优秀的师资力量，引凤栖梧桐，需要先种下梧桐。作为家长不要寄希望于教育改革，不要寄希望于学区房下跌（房价下跌，竞争会更激烈），不是不可能，是孩子等不起。


4.包头学区的变化


看过2019年和2020年---包头市各区学区划片范围之后，大侠发现片区划分没有大的变化，细微变化是有的，比如：昆区小学和中学的学区在本片区内提高招生密度！原有的楼栋号变成以街道为界限的划分方式！

2019年小学划片部分截图

2020年小学划片部分截图

2019年中学划片部分截图

2020年中学划片部分截图


由此可以推断，昆区采取多片划分，为时尚早。昆区区域内特别是学区区域内，现有幼儿和小学生数量增幅有限甚至可能有同比下降的可能，这个需要关注昆区人口变化。时间窗可能已经出现，现在购入学区房千万别买在高点。（全年的人口大普查结果在4月份发布，发布后大侠再做解读）


包头近几年在园幼儿6万人左右，全市小学生人数在14万左右，规模比较稳定，学区房价格受供需影响，所以学区房的政策不太会因为人口变化而有大的调整。眼下中心城区最有价值的学区房在昆都仑区、青山区、东河区。有数据支撑，2020年包头重点高中录取分数线最高的四所学校是：包九中（乌兰道校区区内566分）、包钢一中（区内549分）、一机一中（区内549分）、包一中（区内535分），未来五年后可能增加新都市区，主要看新都市发展速度。


5.关于学区房的十点建议


①  想送孩子去重点小学、重点中学读书，直接买学区房就可以了，比起一线城市，包头的门槛要低很多很多，而且学位更加确定；


②  目前包头学区房的价格合理，近五年的价格增长超过45%（甚至有翻倍的），比普通住房的增幅高太多，比起股票、基金、黄金等理财产品，也更加稳定，可以抵御通胀引起的价值缩水；


③  一定要注意，学区内的新建房和非普通住宅尽量不要碰，这两类房目前还不在学区招生范围内，特殊情况要咨询教育局；


④  注意学区学位的有效性，目前的情况是：六年一个小学名额，三年一个中学名额，一套学区房在一定的时限内只对应一个学位。小学跟中学不冲突：原房东孩子在上中学，小学名额可以使用（为保证万无一失，购房前咨询下学校或教育局）；


⑤  房户统一，小学入学前叁年落户，是指房子和户口统一在学生父母名下，而且计算时间是从户口落户到学区房的时间开始计时，不是房产证上的时间，买房者一定要注意购房后第一时间落户，保证孩子正常入学；


⑥学区房购入的时间点，最好选在六月以后（一般中考结束，会有更多房子挂牌上市），总体看，上半年购入的价格会高于下半年购入的价格，也有特殊情况，跟市场供应量有关、跟市场情绪有关，有时9月—11月期间的房价也会高于其他时段；


⑦包头人一生至少要换2-3次房子，学区房以老破小为主，很有可能用过之后再卖掉，建议买100平米以下的，越小越好交易；


⑧对于包头普通家庭而言，买一台20万的汽车，真不如付一套学区房首付来得更有价值，一个是消耗型资产，一个是保值型资产，3年之内高下立见；


⑨凡是被炒作起来的学区房，价格很快会回归理性，切勿只买涨不买跌；


⑩买学区房，要定期看市教育局官网的政策更新，要关注学区房的价格变化，凡事没有绝对，历史未必一直重复。

一个人格完整的人上需要完成学校教育和家庭教育两部分，才能顺利融入社会。如果你认为你的家庭教育水平超群，完全没必要理会这篇文章，如果你自认为是普通人，那么请相信另外一句话：“If you think education is expensive，tryignorance!”如果你认为教育的成本太高，试试看无知的代价。---哈佛大学前校长德里克博克



来源：包头楼盘网

韩小陌

嗯呢