运营不景气资金难以为继 包头一售后返租项目陷入退房风波

maming2808

图为包头万合地产开发的商业项目

“现在，我只想把我交的钱都要回来。”3年前的一次投资让刚迈入而立之年的张佃亮颇有些焦虑，“昨天（6月10日）去了趟法院，（法院）说立案庭长出差了”。

张佃亮想向包头市高新区人民法院起诉撤销合同，并如数要回2016年交给包头万合房地产开发有限公司（以下简称“包头万合地产”）11.5万元的商铺购房款和电商费，在公开统计数据显示2016年社会平均月薪仅为4820元的包头，数十万元并非小数。

和他有着相同经历的还有其他400多名购房者。

为何这些业主从拿出积蓄投资商铺到转为退房退款，甚至像张佃亮这样20多名业主索性将开发商告上法庭？事实上，3年前包头高新区刮起的一场售后返租风波，早已为这一事件埋下伏笔。

更蹊跷的是，住建部2001年就在《商品房销售管理办法》中第十一条规定：房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房，2006年更是在《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知中》明确表态“对承诺售后返租、返本销售行为予以严肃处理”。尽管如此，这种违规商业模式若干年后依旧在包头这个“草原钢城”狂上演。

如今，个中巧取钻营在城市迭代与地产退潮之后浮出水面，给行业带来警示。
━━━━
720天的失约与降低的利息

这次退房退款风波源于一个“720天”的约定与“一次降息”。

与张佃亮同样将开发商告上法庭的蒋田（化名）更详细地陈述了这一“约定”的来龙去脉。2016年，土生土长于包头的蒋田刚刚大学毕业，因手里正好攥着点积蓄，又恰好看到万合广场“幸福南路吸金旺铺，包头市唯一24小时主题时尚餐饮街区”的华丽宣传页，就动了买商铺的念头。

2016年10月27日，蒋田与包头万合地产签订两份《商品房买卖合同》，买下两间商铺，共支付71046元购房款。合同约定，甲方（开发商）于2016年12月31日前将符合条件的房屋交付给购房者，并于商品房交付使用后720日内办理产权登记。

当天，蒋田还与开发商签订了另外两份《商铺委托经营管理合同》，其中约定委托期限为2016年11月1日至2024年11月1日，周期8年，开发商从委托第4年开始支付委托人收益金，具体来看，第4至6年年收益金为《商品房买卖合同》约定总房款14%，第7到8年的年收益金为合同约定总房款的18%。也就是说，蒋田第4到6年每年可收益4975元，第7到8年收益6594元，5年可获取2.8万元。

收益放在包头市看似不菲，但同时一场隐秘的售后返租风浪也就此席卷而来。

“现在720天到了，开发商没给我们办理产权登记，现在还要把约定的收益金降至10%，所以我们要退房退款。今年5月已经诉至高新区法院，希望能撤销合同，如数退款。”蒋田告诉中国房地产报记者。

针对为何在国家明令禁止售后返租的情况下仍旧顶风作案，中国房地产报记者联系到了包头万合广场项目售后返租负责人，他告诉中国房地产报记者，“老板是温州人，上个世纪90年代来包头做生意，后来与几个合伙人一起做了商业地产。万合广场项目2015年底陆续对外销售，共两栋楼，A和B两栋楼的3层至5层是小商铺，共有近2000个铺位。当时销售的时候确实不知道售后返租这种商业模式是违规的。”

对此，中国政法大学教授刘晓兵分析称，“开发商没有办理房屋产权的权利，他的角色是协助业主向相关部门提交材料，逾期未办理，只能说明其违约但不违法；另外，根据《合同法》第52条，因为售后返租违反国家禁止性规定，合同和协议条款无效，无效的话就没有办法去追偿利息，当然，这个具体情况还是要根据法院来判定。”
━━━━
开发商降息背后是一笔算不过来的账

“如果开发商不提降息，我们也不会强烈要求退房退款。”在蒋田看来，退房退款是对自己权益最后的捍卫，“退一步讲，即便开发商现在承诺按合同办事，明年后年又变卦，我们该怎么办？”

“如果开发商好好执行合同，谁有时间跟他们去打官司？”张佃亮表达了与蒋田一样的想法。可以看到，相比“720天失约”，“降息至10%”是引发此次退房退款事件更为直接的一条导火索，开发商和业主之间超乎法规以外的脆弱信任就此划开一道口子。

中国房地产报记者了解到，万合广场位于包头市高新区，其出售的A和B两栋楼里，3层有较多铺位空置，未租出去，这一事实也得到了开发商方面的印证。

“包头是一个三线城市，这两年经济不景气，3楼很多铺子租不出去，4楼和5楼租出去的铺子也是按照市场最低价出租，以回笼一点资金。我们提出降息是因为账算不过来，现在这些租出去的铺子年收益大概300万元，即便按照降息后的10%返给业主，每年也要支出800万元，算下来至少赔500万元。”
铺位难出租并不能说服蒋田与张佃亮他们，在他们看来，无论什么理由都不能构成损毁协议的借口。

好在近期事情出现转机，在社会舆论与资金回笼压力下，开发商给出退购房款的解决方案。中国房地产报记者在开发商出具的一份《商品房买卖合同解除协议书》中看到，双方如果达成解除协议，开发商便在签订协议7天之内退还业主30%的购房款，剩余70%待商品房备案注销并交回相关材料后的180日内返还。

退款如期进行。6月11日上午，中国房地产报记者按照万合广场项目《商品房买卖合同》中的电话致电开发商方面，一位在售楼处等待退款的业主表示正在办理手续；中国房地产报记者后第二次致电时，万合广场项目负责人表示，“每天大概有5到6名业主过来退款，只要是协议约定期限到3年有权利收取收益金的业主，只要他们意愿退款，我们都会办理。”
━━━━
打水漂的千万电商费去哪儿了？

开发商退让，业主退房，双方博弈理应到此画上句号。不料，蒋田和张佃亮等部分业主却并不愿意就此“谈和”。

究其症结，来自他们与开发商签订购房合同与委托协议当天的一个细节。蒋田回忆，当天签订两份合同与两份委托协议以外，自己购买的两个商铺还分别交了9000元电商费。尽管她并不清楚电商费名目的由头，但因为听到开发商“交电商费才有资格购买商铺且可以享受优惠”的说辞，她便缴纳了18000元电商费。

蒋田与张佃亮均购买两个商铺，之外，还有购买4个商铺的业主，缴纳电商费36000元。在记者了解的情况范围内，购买商铺数量最多的达16个，这意味着其需要一次性缴纳电商费14.4万元。按照近2000个商铺来计算，万合广场项目光电商费就收取近1800万元。

目前，开发商的退款方案仅执行退购房款，并未对电商费作出处理。万合广场售后返租项目负责人告诉中国房地产报记者，“当时电商费并没有交给我们开发商，是交给呼和浩特的一家包销公司，现在也无法协调索要。”

由于多数业主缴纳电商费是通过现金方式，大多不知钱款去向。中国房地产报记者随后联系到银行刷卡支付的业主，通过他们提供的银行转账流水账单发现，他们缴纳的购房款最终进入开发商包头万合地产账户，他们缴纳的电商费则进入一家商户名为“准格尔旗美特斯健身会所”，但这家公司在国家企业信用信息公示系统中无从查证。

上千万元电商费是否就此打水漂，有待法院方面的进一步消息。不过，仅从开发商包头万合地产的信用信息来看，并不良好。该公司2018年6月4日因在万合广场项目中存在超越资质等级从事房地产开发经营的行为，被包头市房产监察支队责令限期整改并处以罚款；今年4月9日因无法通过登记住所或经营场所取得联系，已被包头高新区食品药品监督和工商行政管理局列入经营异常名单。

如今，事情正在向好的方面发展，但在商业模式迭代与地产退潮之后，类似的产品不仅给自身带来了危害，也再次给行业以警示。

来源：中房报记者 李燕星｜北京报道